所有権移転（代位による相続登記）

事例

土地の所有者Ａが死亡した。相続人は妻Ｂ、子Ｃの２名である。抵当権者甲（代位者Ｄ）が、抵当権実行による競売の前提として、法定相続分通りに相続人Ｂ・Ｃに代位して相続登記を申請する場合。

申請情報

備考

債権者代位登記の根拠

・債権者は、自己の債権を保全するために、債務者に代わってその登記申請権を行使することができる。
（ 民法第423条 ）

・相続登記が未了の不動産に対して競売等を申し立てる場合、抵当権者等はあらかじめ代位によって相続登記を完了させ、債務者（相続人）の名義にする必要がある。
（ 不動産登記法第59条 ）

申請情報の構成

・相続人（被代位者）の氏名の前に「（被代位者）」を付記する。この登記により名義人となるのは相続人Ｂ・Ｃであり、代位者Ｄではない点に留意する。

・登記原因（相続）とは別に、「代位原因」を詳細に記載する。

代位原因証明情報の提供

・代位の権限を証するため、裁判所の競売申立受理証明書や、抵当権が設定されている登記記録（法務局による確認）など、代位の基礎となる事実を証する書面を添付する。
（ 不動産登記令第7条第1項第3号 ）

登記識別情報の通知に関する注意

・代位申請によって登記が完了した場合、登記名義人となる相続人（Ｂ・Ｃ）には登記識別情報は通知されない。また、代位者Ｄにも通知されないため、将来Ｂ・Ｃが自ら登記を行う際は、事前通知制度等の利用を要することになる。
（ 不動産登記法第21条 ）

課税標準金額

・所有権の移転登記における課税標準は、不動産全体の価格（固定資産課税台帳価格）を基礎とする。
（ 登録免許税法第10条第1項 ）

・課税標準金額は、上記価格から1,000円未満を切り捨てた額（本事例では金1,000万円）となる。

登録免許税の算出方法

・代位申請であっても、登記の原因が「相続」であるため、登録免許税法別表第一第一号（2）イの規定により、1000分の4（0.4%）の特例税率が適用される。

・登録税別表1.1(2)イ：不動産の価額 × 4/1000
※本サイトでは、特に記述がない限り、不動産の価額は金1,000万円とする。

🖇不動産登記の主要な登録免許税一覧

関連条文

• 民法第423条（債権者代位権）
• 不動産登記法第59条（権利に関する登記の申請人）
• 不動産登記令第7条（登記原因証明情報の提供）
• 登録免許税法第10条（課税標準）